En ejendoms sande værdi

MYNE har gjort det til sin mission at opfylde drømmen om et andet hjem for så mange mennesker som muligt. Ikke bare hvor som helst, men med ferieboliger på de smukkeste steder i Europa. I den proces bliver også vi konfronteret med de aktuelle bevægelser på ejendomsmarkedet. Uanset om det er stigende renter, højere bygge- og bikostninger på grund af inflation eller den voksende efterspørgsel efter en boligs bæredygtige karakter – beslutningen om eller søgningen efter en egnet feriebolig bliver stadig mere krævende og kompleks. MYNE ser sig selv som et forudgående kvalitetsfilter: vi har omhyggeligt udvalgt hver eneste ejendom, vi markedsfører. Alle ejendomme kontrolleres både bygningsmæssigt og juridisk for deres egnethed og kvalitet og skal opfylde vores kunders høje kvalitetsstandarder.

Derudover lægger vi vægt på et bredt udbud, hvor individuelle præferencer af enhver art kan findes. Vigtigt: alle de ejendomme, vi sælger, er fuldt møbleret til en høj standard – af specialister, der har blik for den harmoniske kombination af design og funktion. Dette sikrer, at de kritiske succesfaktorer for en ejendoms værdi tages optimalt i betragtning. I kombination med vores co-ownership-koncept er den kommende ferieboligejer næsten perfekt forberedt på at møde den aktuelle situation på ejendomsmarkedet.

For at sikre vores høje standarder i udvælgelsen og vurderingen af ejendomme samarbejder vi med kvalificerede eksperter som Patrick Beier. Som en absolut professionel inden for ejendomsvurderinger engagerer vi ham regelmæssigt som ekspert til at sætte udvalgte ejendomme grundigt på prøve. I et kort interview fortalte han os, hvad man skal kigge efter i en ejendom, især under de nuværende forhold, så du kan nyde den og samtidig foretage den så sikre investering som muligt. Til dette formål har vi samlet de vigtigste spørgsmål om emnet ejendomsvurdering, som vi i øjeblikket oftest bliver konfronteret med.

Hvilke kernefaktorer påvirker i væsentlig grad udviklingen af en ejendoms værdi?

Mens det for mange ejendomsmæglere primært er "beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed", der betyder en god værdiudvikling, er aspekterne for os eksperter langt mere komplekse: fra kvaliteten af makro- og mikrobeliggenheden, den demografiske udvikling til ejendommens energikvalitet og tilgængelighed. Især de sidste to aspekter er ofte underrepræsenteret i ferieboliger. Men i sidste ende står stadig spørgsmålet: Hvor dyr bliver en ferie i din egen feriebolig, og hvor længe kan du bruge din drømmeejendom i alderdommen?

Hvilken rolle spiller bæredygtigt byggeri i dag og i fremtiden, og hvordan påvirker emnet ejendomsmarkederne?

Vi oplever i øjeblikket en alvorlig energikrise – ikke kun i Tyskland. For mange mennesker er det allerede økonomisk stramt inden for deres primære bolig, og hvis ferieboligen nu også får en enorm stigning i forvaltningsomkostningerne, er den nogle gange ikke længere til at betale. Siden 2010 har vurderingseksperter været nødt til at inkludere udsagn om en bygnings energieffektivitet i deres vurderinger. Dette aspekt blev længe forsømt, men er blevet stadig vigtigere i de senere år (ikke kun nu). De juridiske krav til energirenovering spiller også ind her: snart vil det ikke længere være et spørgsmål om, hvorvidt jeg vil energirenovere mit hus – snart bliver renovering obligatorisk. Det planlagte EU-direktiv om energieffektivitet skal fastsætte, at beboelsesbygninger senest i 2030 skal opnå mindst energiklasse F. Senest i 2033 skal mindst kategori E være opnået og renoveret tilsvarende. Naturligvis vil energieffektive bygninger møde en større gruppe af købere – hvilket vil afspejle sig positivt i prisen.

Hvilke nye regler vil boligejere stå over for i den nærmeste fremtid?

Som jeg lige nævnte, planlægger EU at indføre et direktiv om energieffektivitet og vil sandsynligvis ikke møde megen modstand i øjeblikket. Men allerede i dag er der forpligtelser i henhold til bygningsenergiloven til at gennemføre energieffektiv renovering, for eksempel ved ejerskifte.

Hvad betyder dette for købspriser og vedligeholdelsesomkostninger med hensyn til de øgede energikrav?

Lad os forestille os følgende tilfælde: To præcis identiske ejendomme står ved siden af hinanden på to identiske grunde. Den ene af dem er dog blevet energirenoveret. Hvilken ejendom ville appellere til den største gruppe af købere? Præcis, den, der er blevet energirenoveret, da der ikke skal foretages flere investeringer her. Ud over omkostningerne til den energieffektive renovering ville en økonomisk aktiv markedsdeltager også tage højde for ventetiden for renoveringens varighed samt en øget udgift for den ikke-renoverede ejendom. Dette er et dobbelt problem for ikke-renoverede bygninger.

I hvilket omfang påvirker grønt byggeri vurderingen af en ejendom?

Bygninger, der er certificeret som "green buildings", for eksempel af DGNB (det tyske råd for bæredygtigt byggeri), ville jeg personligt i forbindelse med ejendomsvurdering vurdere som "særligt salgbare" – bedre end "standardejendomme".

Hvordan reagerer den statslige støtte på boligejeres øgede indsats?

Indtil videre desværre noget langsomt. For nylig blev støtten til nybyggeri delvist annulleret, hvilket slet ikke var forkert: der blev fremmet foranstaltninger, der allerede i vid udstrækning burde have været gennemført med hensyn til reglerne i bygningsenergiloven. Det var ikke formålstjenligt. Desværre lader en landsdækkende, innovativ støtte stadig vente længe på sig.

Hvad bør potentielle købere være særligt opmærksomme på, når de køber et hus – især på baggrund af de højere energikrav og strengere regler i fremtiden?

Et fritliggende enfamiliehus i Tyskland koster i gennemsnit omkring 500.000 - 600.000 €. Omkostningerne til en ekspert er omkring 500 - 1.000 €, altså cirka 0,1 - 0,2 % af købsprisen. Til gengæld kontrollerer eksperten så gældende regler, byggefejl, bygningsskader og meget mere. Egentlig en god investering for at undgå en ubehagelig overraskelse, ikke sandt?

Interviewpartner: Patrick Beier - Ejer, leder af afdelingen for sagkyndige vurderinger. Certificeret ekspert i vurderinger af markeds- og belåningsværdi af fast ejendom, ZIS Sprengnetter Zert (bolig & erhverv), bankuddannet (IHK), mediator (FH) https://www.sachverstandmitherz.de/