Der wahre Wert einer Immobilie

MYNE hat es sich zur Aufgabe gemacht, möglichst vielen Menschen den Traum von einem zweiten Zuhause zu erfüllen. Nicht irgendwo, sondern mit Ferienimmobilien an den schönsten Orten Europas. Dabei werden auch wir mit den aktuellen Bewegungen im Immobilienmarkt konfrontiert. Ob steigende Zinsen, höhere Bau- und Nebenkosten infolge der Inflation oder die wachsende Anforderung an die nachhaltige Beschaffenheit einer Wohnimmobilie – die Entscheidung für oder die Suche nach einer geeigneten Ferienimmobilie wird immer anspruchsvoller und komplexer. MYNE sieht sich als ein vorgeschalteter Qualitätsfilter: Jedes Objekt, das wir vermarkten, haben wir sorgfältig ausgesucht. Alle Objekte werden sowohl baulich als auch rechtlich auf ihre Eignung und Qualität geprüft und müssen dem hohen Qualitätsanspruch unserer Kunden genügen. Weiterhin achten wir auf ein breites Angebotsspektrum, in dem sich individuelle Vorlieben aller Art wiederfinden können. Wichtig: sämtliche von uns veräußerten Objekte sind vollständig und hochwertig eingerichtet – von Spezialisten, die einen Blick für die harmonische Verbindung von Design und Funktion haben. Damit werden die kritischen Erfolgsfaktoren für die Werthaltigkeit einer Immobilie optimal berücksichtigt. Im Zusammenspiel mit unserem Co-Ownership-Konzept ist der potenzielle Ferienhausbesitzer nahezu perfekt aufgestellt, um der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt zu begegnen. Um unseren hohen Anspruch bei der Selektion und Bewertung von Immobilien sicherzustellen, arbeiten wir mit qualifizierten Experten wie zum Beispiel Patrick Beier zusammen. Als absoluter Profi im Fachbereich Immobiliengutachten beauftragen wir ihn regelmäßig als Sachverständigen, der ausgewählte Immobilien auf Herz und Nieren prüft. Worauf bei einer Immobilie insbesondere unter den aktuellen Voraussetzungen zu achten ist, damit man viel Freude daran hat und gleichzeitig ein möglichst sicheres Investment tätigt, hat er uns in einem kurzen Interview verraten. Hierfür haben wir ihm die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienbewertung zusammengestellt, mit denen wir momentan am stärksten konfrontiert werden.

Während für viele Immobilienmakler vor allem „Lage, Lage, Lage“ eine gute Wertentwicklung bedeutet, sind für uns Sachverständige die Aspekte deutlich vielschichtiger: von der Qualität der Makro- und Mikrolage, die demografische Entwicklung bis zur energetischen Qualität und Barrierefreiheit der Immobilie. Vor allem die letzten beiden Aspekte sind bei Ferienimmobilien oftmals unterrepräsentiert. Aber am Ende bleibt die Frage: Wie teuer wird der Urlaub in den eigenen vier Urlaubswänden und wie lange kann ich meine Traumimmobilie mit Traumlage im Alter nutzen?

Wir erleben gerade eine schwere Energiekrise – nicht nur in Deutschland. Für viele Menschen wird es in den eigenen vier Wänden finanziell schon eng, wenn nun auch noch die Ferienimmobilie einen enormen Zuwachs bei den Bewirtschaftungskosten aufweist, ist das manchmal nicht mehr leistbar. Seit 2010 müssen Bewertungssachverständige Aussagen zur Energieeffizienz eines Gebäudes in ihre Gutachten schreiben. Dieser Aspekt wurde lange vernachlässigt, wird aber in den letzten Jahren (nicht erst jetzt) immer bedeutender. Auch die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Sanierung spielen da hinein: Es ist bald nicht mehr die Frage, ob ich mein Haus energetisch sanieren möchte – bald ist eine Sanierung Pflicht. Die geplante EU-Energieeffizienzrichtlinie soll vorgeben, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens das Gesamtenergieeffizienzniveau F erreichen. Bis 2033 muss mindestens die Klasse E erreicht und entsprechend saniert sein. Natürlich werden hier energieeffiziente Gebäude auf einen größeren Erwerberkreis treffen – was sich positiv im Preis niederschlagen wird.

Wie eben angesprochen, plant die EU die Einführung einer Energieeffizienzrichtlinie und dürfte dafür momentan auf wenig Widerstand treffen. Aber schon heute gibt es Verpflichtungen aus dem Gebäudeenergiegesetz zur energetischen Sanierung, etwa bei einem Eigentümerwechsel.

Stellen wir uns folgenden Fall vor: Nebeneinander stehen auf zwei gleichen Grundstücken zwei exakt gleiche Immobilien. Eine davon ist allerdings energetisch saniert. Welche Immobilien würde den größeren Erwerberkreis ansprechen? Genau, die energetisch sanierte, da hier keine dieser Investitionen mehr durchzuführen sind. Neben den Kosten für die energetische Sanierung würde ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer bei der unsanierten Immobilie auch noch die Wartezeit für die Dauer der Sanierung sowie einen erhöhten Aufwand berücksichtigen. Ein doppeltes Problem also für unsanierte Gebäude.

Gebäude, die als „Greenbuildings“ etwa durch die DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) zertifiziert sind, würde ich persönlich im Rahmen der Immobilienbewertung als „besonders marktgängig“ besser bewerten als „Standardobjekte“.

Bisher leider etwas träge. Zuletzt wurde ja die Neubauförderung teilweise gestrichen, was allerdings auch gar nicht falsch war: Es wurden Maßnahmen gefördert, die weitestgehend bereits im Hinblick auf die Regelungen im Gebäudeenergiegesetz hätten umgesetzt werden müssen. Das war nicht zielführend. Leider lässt eine bundesweite, innovative Förderung noch auf sich warten.

Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet in Deutschland durchschnittlich etwa 500.000 – 600.000 €. Die Kosten für einen Sachverständigen sind etwa 500 – 1.000 €, also etwa 0,1 – 0,2 % des Kaufpreises. Dieser prüft dann aber geltende Vorschriften, Baumängel, Bauschäden und vieles mehr. Eigentlich doch ein gutes Investment, um eine böse Überraschung zu vermeiden, oder?

Interviewpartner: Patrick Beier – Inhaber, Leitung Fachbereich Gutachten Zertifizierter Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Immobilien, ZIS Sprengnetter Zert (Wohnen & Gewerbe), Bankkaufmann (IHK), Mediator (FH) https://www.sachverstandmitherz.de/